Українська правда
Економічна правда
Публікації

Вісім больових точок "Більшовика": чому державі буде непросто продати 35 гектарів на Шулявці
28.04.2021 16:00,  Богдан Вальд, для ЕП, Дмитро Дєнков, ЕП
Близько двох місяців лишилося до запуску продажу столичного легендарного заводу, головним активом якого є 35 гектарів землі в центрі Києва. Які ризики чекають на майбутніх власників об'єкта?

Одна з найочікуваніших подій приватизації 2021 року – продаж заводу "Більшовик". Цей процес Фонд держмайна планує почати в червні і завершити в третьому кварталі 2021 року, якщо уряд затвердить запропоновані фондом умови.

Саме підприємство нікому не потрібне. Головний його актив – ласі 35 га землі вздовж проспекту Перемоги, поруч із станцією метро "Шулявська".

На цій території розташовані понад 30 будівель, однак для потреб заводу частково використовуються лише два. Решта здається в оренду або пустує.

Зараз це одна з найкращих і найцікавіших великих ділянок для забудови серед усіх об'єктів приватизації. Тож за неї може розгорнутися запекла боротьба між столичними забудовниками.

Стартова ціна поки невідома, її визначить радник – аудитор з "великої четвірки" компанія "KPMG Україна". ФДМ вважає, що держава може отримати за АТ "Перший київський машинобудівний завод" (сучасна назва "Більшовика") мінімум 1 млрд грн.

Власник компанії "КАН девелопмент" Ігор Ніконов каже, що адекватна ціна – 1 млн дол за гектар. Однак не всі поділяють такий оптимізм.

Президент компанії UTG Вадим Непосєдов оцінює землю 600-700 тис дол за га. "При такому розмірі ділянки це достатньо висока ціна, враховуючи проблеми цього активу", наголошує він.

У фонді ж припускають, що можуть виручити і більше – навіть "кілька мільярдів гривень", але для цього на аукціон необхідно залучити максимальну кількість учасників.

Проте, за словами опитаних ЕП бізнесменів, яких може зацікавити "Більшовик", це буде непросто.

Виявляється, потенційний покупець може не отримати об'єкт "цілісно". Він також може зіткнутися з конфліктами з містом і третіми особами. Крім того, на нього чекають близько 600 млн грн боргів ПКМЗ.

Про які ризики йдеться, звідки борги, і що кажуть у фонді?

Перше. Багатостраждальний цех №5

Про цю будівлю біля легендарного Шулявського шляхопроводу на перетині проспекту Перемоги та вулиці Вадима Гетьмана, яку розраховує отримати київська влада для завершення дорожньої розв'язки, ЕП уже писала.

У 2019 році Київська міська рада вирішила викупити цех №5. Фонд держмайна, за словами заступника київського міського голови Миколи Поворозника, оцінив цех 700 млн грн, що столичну владу не влаштовує.

Цех №5
ФОТО: ІНФОРМАТОР

4 лютого 2021 року суд відкрив провадження за позовом Київради до АТ "ПКМЗ" про примусове відчуження об'єкта нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності. Ціна викупу становить 109 млн грн.

У фонді заперечують інформацію про 700 млн грн. "Влада Києва найняла незалежного оцінювача, який за дорученням Київської адміністрації провів оцінку корпусу. Вона становила 240 млн грн з ПДВ", – зазначили в ФДМ.

Фонд надав позитивну рецензію на звіт. Наступний крок – за владою міста. Вона має викупити корпус за 240 млн грн"Для цього міськрада повинна ухвалити відповідне рішення. Його наразі немає", – повідомило відомство.

До вирішення судової суперечки доля спірного майна залишається невідомою. Цілком можливо, що майбутній покупець буде змушений домовлятись з місцевою владою.

Власник Saga Development Андрій Вавриш сумнівається, що питання ціни угоди буде вирішуватися в судах. "Питання буде вирішуватися за результатами експертизи", – вважає він.

Друге. "Промислові" землі

Земля під колишнім "Більшовиком" належить до категорії землі промисловості. А зміна цільового призначення – нетривіальна задача.

По-перше, потрібно погодити проект землеустрою з місцевим управління Держгеокадастру та департаментом містобудування та архітектури КМДА.

По-друге, у виконавчих органах Київради необхідно отримати затверджений план зонування території – детальний план території (ДПТ).

По-третє, остаточне рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки належить до компетенції Київради і приймається депутатами на черговій сесії.

Продажний "Більшовик": кому дістанеться земля на Шулявці і що там побудують

Тобто, потрібно переконати багатофракційний депутатський корпус Київради у необхідності прийняття рішення на користь інвестора. З іншого боку, не варто забувати про КМДА, яка сподівається отримати корпус №5.

На підтримку Фонду майбутньому покупцеві розраховувати не варто. Там правомірно зазначили, що "питання цільового призначення земельної ділянки та його можливої зміни не знаходяться в межах компетенції ФДМУ". 

Отже, перспективно складний процес зміни цільового призначення землі залишається повністю на плечах майбутнього власника.

Третє. Ризик вилучення частини земель.

Фонд держмайна виставив на продаж 100% акцій ПКМЗ, а не підприємство як єдиний майновий комплекс. Це означає, що не всі землі ділянки 35 га можуть перейти у власність покупця.

Інвестор фактично стає власником низки об’єктів нерухомості на території заводу. До нього перейдуть права на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти нерухомості, та землі, що необхідні для їх обслуговування.

Тобто, виходить, що вільні частини автоматично не стають власністю покупця? Насправді не все так просто.

На запит ЕП у Фонді пояснили, що статус цієї земельної ділянки регулюється Державним актом про право постійного користування земельною ділянкою.

"Вказана у документі земельна ділянка повністю охоплює територію, на якій розташовані цехи заводу, зокрема й на вказані вільні частини та прилеглу територію. Дія даного акту є безстроковою, відтак і наразі поширюється на вказану юридичну особу", – розповіли у ФДМУ.

Тобто вся територія, яка нині знаходиться у розпорядженні підприємства, має насправді перейти до нового власника. У Фонді запевняють, що з цим проблем у нового власника не буде.

Четверте. Несформовані земельні ділянки

Співрозмовники ЕП запевняють, що на території ПКМЗ є несформовані земельні ділянки, яким не присвоєно кадастровий номер. Мовляв, "їх не існує".

"Покупець думає, що купує одну кількість землі, а отримує значно менше", – констатує співрозмовник ЕП.

У такому разі знову виникає необхідність звертатися до міської ради з метою формування та державної реєстрації права власності на земельні ділянки.

Проєкт відведення земельної ділянки підлягає погодженню з управлінням Держгеокадастру та департаментом містобудування та архітектури КМДА.  Таким чином інвестор ще раз  буде змушений погодити свої дії з містом.

На думку власника Saga Development Андрія Вавриша, ці питання є другорядними, і для покупця особливих проблем не буде.

Великий саботаж чи велика приватизація. 5 знакових підприємств, які виставляються на продаж у 2021 році

Утім, як зазначає співбесідник ЕП, ПКМЗ раніше уже намагався отримати дозвіл на розробку проєкту відведення землі під будівлями заводу, проте постійно отримувалися відмови від КМДА.

Причина – наявність великої суми заборгованості зі сплати земельного податку, який за орієнтовними розрахунками джерела, становить не менше 300 млн грн.

У Фонді також визнають цю проблему. Однак, за їхніми словами, на несформовані земельні ділянки можна легко отримати кадастровий номер після погашення заборгованості. 

Попри борги, навіть на ці несформовані земельні ділянки поширюється дія Державного акту про право постійного користування земельною ділянкою, наголошують в установі.

П'яте. Боргова спадщина "Більшовика"

Інвестор також змушений погасити загальний борг підприємства – близько 600 млн грн.

Завод "Більшовик" є збитковим. У 2020 році його результат – 22 млн грн збитку.

Загальна сума боргів перед третіми особами, за даними ФДМУ – понад 100 млн гривень, за даними співрозмовників ЕП – 120-150 млн грн.

Переважно вона утворилась в період 2012-2014. Основні борги: перед "Турбоатомом", який надавав ПКМЗ фінансову допомогу, та "Київенерго" – за постачання електроенергії.

За даними ЕП, усі ці борги були підтверджені судами і відступлені новим кредиторам – приватним компаніям. Остаточна сума кредиторської заборгованості може бути ще вищою, враховуючи, що можуть бути пред’явлені до сплати додаткові штрафи та пені.

Державі, за даними ЕП, завод заборгував близько 400 млн грн.

Про що йдеться? Податок на прибуток (штрафи та пені) – не менше 6 млн грн, ПДВ – 15 млн грн. Плата за землю (зі штрафами та пенями) – не менше 300 млн грн (орієнтовні розрахунки) і щорічно сума зростає на 35-40 млн грн. ЄСВ – близько 40 млн грн. Заборгованість з виплати спецпенсій та витрати на їх доставку – понад 15 млн грн.

У Фонді зазначають, що борг підприємства за податками й зборами становить понад 200 млн гривень. Однак, це лише оцінка "тіла" боргу підприємства — без штрафів та пені. 

Вони стануть сюрпризом для нового власника, адже їх точний обрахунок та можливість виплати буде можлива лише після сплати "тіла" боргу.

Ймовірно, що кінцева сума заборгованості перед бюджетом буде значно вищою, враховуючи, що податківці можуть виставити додаткові штрафи та пені. Так само може бути і зі сплатою Києву земельного податку.

Шосте. Відчужена нерухомість

Наразі частина приміщень підприємства знаходиться у приватній власності.

Так, у 2019 році п'ять будівель на території ПКМЗ були незаконно відчужені та продані на торгах державним підприємством СЕТАМ двом приватним компаніям.

Довідково. Були продані п'ять будівель загальною площею майже 5 тис. кв м.

✔ Будівля кисневої газової станції – 392,5 кв м.

✔ Будівля "Склад двигунів" – 474,8 кв м.

✔ Будівля, корпус №10 цеху №9 – 2 152,5 кв м.

✔ Будівля, слюсарна дільниця центральної котельні (цех №14) – 900,7 кв м.

✔ Будівля, нежитловий будинок літера "Т" західна прохідна – 1024,6 кв м.

Фонд держмайна оскаржив операцію і справа дійшла до Верховного Суду.

За словами поінформованого джерела ЕП, за відчуженням частини "Більшовика" стоять представники колишньої влади. Компанія "Агроміл дистрибюшн", з якою судиться Фонд держмайна, була пов'язана, зокрема, з Вадимом Колісником.

У Фонді держмайна раніше заявляли, що отримали позитивне рішення Верховного Суду в цій справі, і за рішенням суду останньої інстанції торги визнано недійсними, а майно має повернутися до складу заводу.

Утім, як стало відомо ЕП, ще тривають судові процеси. У Фонді зазначають, що нині відбувається розгляд 4 судових справ щодо повернення майна: у двох з них позивачем виступає ФДМУ, а в інших — сам завод. У відомстві зазначають, що лютнева перемога в суді може бути підставою до для винесення рішень на користь ФДМУ та "ПКМЗ" в усіх інших інстанціях.

Зрештою заяви чиновників про неправомірність набутого права власності й навіть судові спори не гарантують розв’язання проблеми для інвестора. Отримати судове рішення – не означає незворотне розв’язання проблеми.

"Право власності – це набагато жорсткіше обмеження, ніж право користування. Для майбутнього інвестора – це "квиток на війну". Навіть судові суперечки не гарантують розв'язання проблеми для інвестора", – зазначав раніше ЕП керівний директор Colliers Ukraine Олександр Носаченко.

При цьому усі вищезазначені об’єкти розміщені по території заводу у хаотичному порядку, і якщо проблема не буде вирішена, це унеможливлює реалізацію комплексного девелоперського проєкту.

Сьоме. Договори оренди

Труднощі також можуть виникнути і з діючими договорами оренди. Наразі у довгостроковій оренді знаходиться понад 15 тис. кв м приміщень ПКМЗ. І вони так само знаходяться в хаотичному порядку.

Проте не усі так оптимістично налаштовані. "Розривання договір оренди – складний і довготривалий процес, що часто проходить у судовому порядку. Поки існують договори оренди нічого роботи не можна", – стверджує один із співбесідників ЕП з будівельному ринку.

Також, наголошує він, майбутній покупець, у разі розірвання укладених договорів змушений буде відшукувати джерела для компенсації втрачених надходжень від оренди заводом.

Для розуміння – на оренду припадає до 80% грошових надходжень ПКМЗ.

У Фонді та KPMG Україна шукають можливості для переукладання договорів оренди на умовах, які дозволять припинити оренду після приватизації. Нові договори оренди там планують укласти з виключним правом нового інвестора розірвати їх в односторонньому порядку.

Повна інформація щодо обсягів наявних договорів оренди та їх умов буде викладена у звіті KPMG. Від цього, власне, і буде залежати стартова ціна підприємства.

Восьме. Ризики релокації

На майбутнього власника може бути покладений обов’язок збереження основних видів діяльності "Більшовика".

Як зазначали раніше в Фонді держмайна, у приватизаційних умовах розробляється план "збереження виробництва, створення робочих місць, забезпечення соціального захисту колективу підприємства".

Йдеться про виробництво машин і устаткування – у першу чергу обладнання для виробництва автомобільних шин великого радіуса.

При цьому ПКМЗ вже давно не є ані лідером цього сегменту товарів, ані власником будь-яких унікальних або перспективних технологій. З початком військової агресії на Донбасі завод також втратив постачальника металевих заготівок для власних виробів.

Фонд держмайна 2.0: як зміниться процес приватизації

Існує кілька варіантів організації виробництва після приватизації, а саме перенесення наявного заводського обладнання за межі міста Києва – до виробничого майданчика в Жашкові. Також розглядається варіант передачі частини станків підприємствам концерну "Укроборонпром", який висловив зацікавленість в обладнанні заводу.

Проте це рішення поки що не підтримав трудовий колектив, з яким інвестор повинен узгоджувати такі дії.

Працівники заводу насамперед через свій похилий вік не матимуть ані можливості, ані бажання переїжджати туди на постійне проживання та працювати у Жашкові.

На ПКМЗ, зокрема, працює близько 300 працівників. Однією з умов приватизації буде збереження їх соціальних гарантій і погашення заборгованості із заробітних плат.

При цьому, як заначив один з наближених до Профспілки працівників "ПКМЗ" співрозмовників, колектив вважає несправедливим рішення про приватизацію і не налаштований на партнерство та модернізацію своєї праці.

Замість висновку

З одного боку, майбутній покупець "Більшовика" разом з активом фактично купує "квиток на війну".

З іншого боку, він може отримати 35 га землі неподалік від центра міста і перетворити цей актив в успішний девелоперський проєкт. Звісно, за умови, якщо вирішить усі конфліктні ситуації навколо відчуженої нерухомості, оренди та забаганок київської влади.

Усі наявні проблеми явно звужують коло зацікавлених осіб. Проте багатьох представників українського будівельного ринку, яким неодноразово доводилось вирішувати подібні "рівняння", це не зупинить.  






УКР | РУС
Головна | Новини | Публікації | Колонки
©2006-2015 "Економічна правда"