Українська правда
Економічна правда
Публікації

Добудуй або помри. Як конфлікт "Аркади" і НБУ може призвести до нового "Укрбуду"
25.06.2020 10:30
Столичний ринок нерухомості може отримати ще одного банкрута – в зоні ризику банк "Аркада" та 10 тисяч його клієнтів, які інвестували кошти у будівництво. Що сталось і чи можливо все ще виправити?

Другу половину 2019 року головною дійовою особою на ринку столичної нерухомості була компанія "Укрбуд", яка збанкрутіла через дії менеджменту та бенефіціара Максима Микитася.

В інформаційній тіні залишилися події навколо іншого забудовника банку "Аркади" і пов'язаних з ним компаній.

За останній час "Аркада" повністю призупинила будівельні роботи на майданчиках трьох великих житлових масивів. Кількість інвесторів житлових комплексів "Патріотика", "Еврика" і "Патріотика на озерах" перевищує 10 тисяч осіб, як і в "Укрбуду".

Навесні 2020 року події навколо "Аркади" загострилися. Банк і пов'язані з ним компанії вступили в клінч з Національним банком та київською владою.  

В чому причина конфліктів? Чи означає це, що на київському ринку нерухомості з'явився новий "укрбуд"? До чого тут Національний банк? Що може допомогти десяткові тисяч сімей отримати оплачені квадратні метри?

Хто така "Аркада" і що вона будує

У 1993 році керівник будівельної корпорації "Київміськбуд" Володимир Поляченко створив банк "Аркада" для фінансування житлового будівництва. Саме ці дві організації стали творцями перших схем із залучення коштів населення для будівництва житла. Сьогодні цим механізмом користується більшість забудовників.

У 2003 році банк пішов у вільне плавання, а акції "Аркади" перейшли від структур "Київміськбуду" до інших акціонерів. Головою правління банку став Костянтин Паливода.

"Київміськбуд": історія загарбницького руху

У 2015 році під час реформування банківського сектора "Аркада" неодноразово змінювала інформацію про свою структуру власності. На сайті Національного банку документ зі структурою власності "Аркади" містив 344 сторінки.

До 2019 структура стала істотно прозорішою і Паливода опосередковано сконцентрував близько 75% акцій банку. Тоді ж він став президентом банку, а головою правління – Тетяна Ковальчук.

Пов'язані з "Аркадою" компанії "Контактбудсервіс", "Будеволюція" і "Аркада-Будівництво" зводять в Києві житлові комплекси "Патріотика" в районі Осокорків і "Еврика" – на землях Київського національного університету імені Тараса Шевченка біля Теремків.

У списку поточних проєктів значиться також ЖК "Патріотика на озерах". Його планували побудувати поруч з "Патріотикою" на місці зеленої зони навколо озер Тягле й Небреж.

Саме після старту "Патріотики на озерах" у "Аркади" почалися проблеми з добудовою інших проєктів.

Сам банк має відношення до припиненням будівництва житла не тільки через пов'язані будівельні компанії, а й оскільки є Управителем фондів фінансування будівництва. Фактично банк є контролюючим посередником між забудовником та інвесторами.

Президент і власник банку "Аркада" Костянтин Паливода.
джерело: iportal.rada.gov.ua

Чому зупинились будмайданчики

У 2005 році Київрада передала в оренду на 15 років компанії "Контактбудсервіс" 5 земельних ділянок у Дарницькому районі Києва загальною площею 176 га.

У 2009 році на одному із засідань Київради під головуванням секретаря Олеся Довгого о 3-ій годині ночі "з голосу" винесли на погодження Детальний план території Осокорків-Центральних, який передбачав будівництво нового мікрорайону на місці зеленої зони.

ДПТ, що суперечив Генеральному плану, ухвалили без обговорення.

ЖК "Патріотика на озерах", який планували побудувати саме на цій території, повинен був складатися з 43 житлових будинків заввишки 26-27 поверхів, лікарні, трьох шкіл, дитячих садків і двох торгових центрів. Планувалося, що в новому житловому масиві буде жити 30 тисяч мешканців.

Проте з початком будівельних робіт не поспішали. Протягом 12 років "Контактбудсервіс" сплачував оренду 176 гектарів столичної землі. За даними ЕП, ця сума становила 3% від оціночної вартості ділянок. З 2017 року орендна плата сплачувалася не в повному обсязі.

Крім того, в 2015 році понад 11 тисяч киян підписали петицію з вимогою створити парк на території навколо озер Тягле і Небреж та захистити екосистему від забудови.

Причини громадської ініціативи наступні: запит на повноцінну зелену зону жителів Позняків-Осокорків; збереження екосистеми водно-болотних угідь і заплавних лугів; потенційний колапс соціальної і транспортної інфраструктури Дарницького району.

Що насправді сталося з "Укрбудом": історія падіння з великою ціною

74-мільйонний борг "Контактбудсервісу" зі сплати оренди і вимоги громадськості стали причинами, які змусили Київраду розірвати договір оренди з власником землі в січні 2019 року.

Поки "Аркада" відстоювала право на будівництво "Патріотики на озерах" в судах, до літа 2019 року будівництво інших двох ЖК – "Патріотики" та "Еврики"– були остаточно "заморожені".

Як виходить з листа голови НБУ Якова Смолія на адресу прем'єр-міністра Дениса Шмигаля, який є у розпорядженні ЕП, загалом "Аркада" не ввела в експлуатацію 24 будинки, які обіцяла побудувати до кінця 2019 року.

На травень 2020 року будівельний альянс "Аркада" не виконав своїх зобов’язань перед 10 883 інвесторами.

Бухгалтерські вправи

Банк "Аркада" каже, що "був змушений" зупинити будівництво житлових масивів та у всіх проблемах звинувачує Національний банк та Київську міську державну адміністрацію.

"Найбільш вагомим чинником, який негативно вплинув на фінансування будівництва, є обмежувальні заходи, які були застосовані НБУ до банку "Аркада" як управителя фондів фінансування будівництва", – заявили в банку.

Так, у січні 2019 року Нацбанк заборонив "Аркаді" залучати нові депозити фізичних осіб до 2021 року, в тому числі шляхом розміщення депозитних сертифікатів. Окружний адмінсуд Києва підтвердив правомірність рішення НБУ.

Чим мотивує своє рішення НБУ? Основною підставою для застосування обмежувальних заходів Національний банк називає набуття "Аркадою" статусу спеціалізованого банку довірчого управління. У 2017 році НБУ зменшив граничне співвідношення між обсягом операцій довірчого управління та сукупними активами банку зі 100% до 50%.

Натомість, обсяг операцій "Аркади" за договорами довірчого управління становить 72,36% сукупних активів банку, що може бути віднесено до ризикової діяльності, і порушує вимоги ст. 48 Закону України "Про банки і банківську діяльність".

Сама "Аркада" не вважає себе спеціалізованим і називає себе універсальним банком.

"Позиція банку інша – ми вважаємо, що ми банк універсальний, оскільки крім операцій довірчого управління ми маємо право кредитувати і надавати послуги в розрахунково-касовому обслуговуванні", – заявила голова правління банку "Аркада" Тетяна Ковальчук.

НБУ непохитний: "Депозитів фізичних осіб у "Аркади" близько 380 млн грн, а сума залучених коштів довірителів – 8,9 млрд гривень. Незважаючи на те, що банк пропонує розрахунково-касові та інші послуги, значна частка діяльності зосереджена саме на роботі з довірителями".

Засідання НБУ. В центрі – голова центробанку Яків Смолій.
джерело: Національний банк

"Це не Національний банк вирішив, що "Аркада" така. Це банк обрав свою бізнес-модель", – зазначила директор Департаменту нагляду за фінансовими установами Нацбанку Наталія Дегтярьова на зустрічі представників НБУ, "Аркади", її інвесторів та Київської міськдержадміністрації.

"Банк порушив правила бухгалтерського обліку і вважає, що формально не належить до банків довірчого управління. Ми закликаємо керівництво не займатися бухгалтерськими вправами. Не робіть те, що суперечить законодавству, і регулятор не буде накладати на вас обмеження", – наголосила Дегтярьова.[BANNER1]

Запобігти "піраміді"

У НБУ також є претензії до операційної діяльності банку. На думку регулятора, в "Аркади" немає ефективної системи управління ризиками. Крім цього, регулятор вважає, що "Аркада" прогнозує нереалістичні фінпоказники.

"Це підтверджує нездатність до генерації доходів в 2019-2020 роках, що несе загрозу своєчасному виконанню банком зобов'язань перед вкладниками...", – цитується в матеріалах Окружного адмінсуду Києва позиція регулятора.

За оцінкою НБУ, призупинення операцій із залучення коштів від фізичних осіб, "сприятиме своєчасному виконанню банком зобов'язань перед вкладниками і підтримці належного фінансового стану АКБ" Аркада ".

У самій фінустанові наполягають, що банк використовував "прозору та ефективну" модель фінансування будівництва житла, яка полягала у тому, що банк залучав депозити, за рахунок яких здійснював видачу населенню забезпечених іпотекою кредитів, кошти з яких направлялись на будівництво.

Правда, представники "Аркади" скоріше за все лукавлять, коли кажуть, що в основі фінансування будівництва лежали видані кредити. За підрахунками ЕП, виданий "Аркадою" обсяг кредитів на купівлю житла фізособам становив 5% від розміру Фонду фінансування будівництва. Близько 95% коштів внесли самі інвестори.[BANNER3]

Вранці гроші, ввечері стільці

Ще одним своїм рішенням Національний банк заборонив "Аркаді" здійснювати продаж нерухомості у нових будинках.

Обмеження на залучення коштів для будівництва нових будинків у "Аркаді" називають "катастрофічним для будівництва, яке здійснюється масштабами кварталів".

"Заборона Національного банку щодо продажів нових будинків в ж/м "Патріотика на озерах", який має з ж/м "Патріотика" спільні мережі електро- і теплопостачання і, відповідно, спільний фонд фінансування будівництва, припинила можливості банку надалі здійснювати фінансування будівництва вказаних житлових масивів", – заявили в "Аркаді".

Так вигладяє віртуальна "Патріотика на озерах"
джерело: lun.ua

За словами керівника "Аркади" Тетяни Ковальчук, скасування заборони НБУ на продаж квартир в ще не початих будинках дозволить добудувати хоча б "Еврику" на Теремках.

"На сьогоднішній день в ЖК "Еврика" непродана площа об'єктів інвестування становить 96 тисяч квадратних метрів. Прогнозні обсяги залучення грошей - близько двох мільярдів гривень. Цих грошей не вистачає для добудови "Еврики", – заявила голова правління.

НБУ відповідає, що обмеження діють на залучення нових грошей на нові будинки і закликає "Аркаду" завершити розпочаті недобудови.

Більш того, як стало відомо із уже згадуваного листа Смолія Шмигалю, НБУ направив повідомлення до СБУ стосовно фактів, що можуть свідчити про організовану злочинну діяльність.

Як "Аркада" на комісії заробляла 

Повна зупинка робіт на будівельних майданчиках влітку 2019 року не завадила банку "Аркада" заробляти на комісії за переказ грошей інвесторів на рахунки забудовників.

Відповідно до фінансових звітів, в третьому-четвертому кварталах 2019 року і в першому кварталі 2020 року "Аркада" сумарно заробила 155,8 млн грн за внутрішньобанківські грошові перекази з рахунків ФФБ на рахунки забудовників.

"Аркада" отримувала комісійні доходи не тільки як фінансова установа, а й як Управитель ФФБ. Розмір комісійних доходів "Аркади" як управителя здивував і інвесторів, і Нацбанк.

"Значна частина коштів в процесі перерозподілу осідала на рахунках банку як комісійні доходи. Відповідно, виник певний дефіцит фінансування будівництва", – заявила директор Департаменту банківського нагляду Дегтярьова.

Загальний розмір комісійних доходів банку "Аркада" з обслуговування коштів приватних інвесторів в житлове будівництво з 2014 по 2019 роки становив 2,69 млрд грн. Ще 41 млн "Аркада" заробила в 1 кварталі 2020 року, коли будівельні роботи зовсім не велися.

Зазначимо, що законодавчі обмеження на процентні ставки і розмір комісії не встановлюються, тому "Аркада" може виставляти пов'язаним компаніям той відсоток, який вважає за потрібне.

Без освітлення і з боргами: коли добудують Дарницький міст у Києві

Згідно з документами, опублікованими на сайті "Аркади", приватні інвестори за весь час "занесли" на будівництво ЖК "Еврика", ЖК "Патріотика" і ЖК "Патріотика на озерах" 13,7 млрд грн. Отже отримані банком "Аркада" комісійні становлять майже 20% від вкладених інвесторами коштів.

"За 25 років роботи в довірчому управлінні комісійна винагорода банку коливалася від 5 до 70%. В середньому не перевищувала 30%", – підтверджує голова правління банку Ковальчук.

Вона каже, що комісійні доходи спрямовувалися не тільки на зарплату топ-менеджменту, а й на оплату праці рядового штату, задіяного в роботі ФФБ.

При цьому зовнішній аудитор попередив банк, що значний розмір комісійної винагороди несе в собі значні ризики, а саме – призупинення будівництва, ризик втрати права користування земельними ділянками та прав на їх забудову.

Крім високого розміру комісії є питання і до термінів її виплати. Як стало зрозуміло з відкритих джерел, банк брав комісію авансом, ще до повного виконання зобов'язань перед інвесторами.

Таким чином, забудовник перекладав ризики із добудови житла на приватних інвесторів і отримував прибуток незалежно від кінцевого результату. Будівництво велося винятково за рахунок залучення коштів інвесторів.

Така схема могла діяти за наявності стабільного попиту на нові черги будівництва і дала збій під час загального падіння попиту на українському ринку первинної нерухомості в умовах карантину.

"Ми неодноразово зверталися до КМДА і Мінфіну, показували фотографії з будівництв. Був випадок, коли будівництво будинку профінансовано на 97%, а по факту навіть не був залитий фундамент. Куди поділися гроші?", – риторично запитує Дегтярьова з НБУ.

Умови "Аркади"

"Аркада" обіцяє відновити та завершити будівництво трьох ЖК за трьох умов.

1. Національний банк розблоковує можливість продажів квартир у всіх будинках усіх ЖК.

2. Київська влада розраховується за існуючими зобов’язаннями – 560 млн грн (компенсація за побудовану котельню "Позняки", магістральні мережі поза межами будівельного майданчика і знесену естакаду через каналізаційний колектор).

3. Київрада продовжує строк дії договорів оренди землі ж/м "Патріотика на озерах".

Крім того, "Аркада" просить у НБУ кредит для відновлення фінансування будівництва. Утім Національний банк відмовив, пояснивши що не видає гроші на фінансування будівництва.

Старший партнер юридичної компанії TOTUM Юрій Хапко нагадує, що у банку є безліч джерел фінансування будівельних проєктів – власні фінансові ресурси, позикові кошти; бюджетні інвестиційні асигнування, безоплатні та благодійні внески.

"Можливо, "Аркада" використає цей інструментарій і розширить перелік схем фінансування будівництва. Також не виключений вихід "Аркади" або компаній, афілійованих з нею, на ринок капіталу", – вважає він.

Що стосується першої вимоги, то НБУ нагадує: обмеження регулятора не забороняють продавати споруджувані і готові квартири. Такі будинки є тільки наразі в ЖК "Еврика". Правда, у кейсі в "Еврикою" залишається неврегульованим питання продовження оренди землі компанії "Аркада-Будівництво" на строк, необхідний для завершення будівництва.[BANNER4]

Громада Києва проти 500 інвесторів

Представники банка-забудовника звинувачують КМДА та депутатів Київради у створенні перешкод для будівництва ЖК "Патріотика на озерах". Розірвання договорів оренди земельних ділянок, на яких здійснюється будівництво, "Аркада" вважає безпідставними.

Незважаючи на те, що Київрада розірвала договір оренди, "Аркада" продовжувала продавати майбутні квартири в цьому комплексі. За даними ЕП, інвесторами "Патріотики на озерах" стали до 500 осіб.

"Аркада" може піти на відкритий конфлікт і добудувати об'єкт, попри відсутність дозвільної документації. За словами радника юридичної фірми Астерс Анжеліки Лівіцької, будівництво, що виконується без узгодженої дозвільної документації, буде вважатися самовільним. Самовільна будова за рішенням суду може підлягати знесенню.

У лютому Верховний суд направив справу про скасування дозволу Державної архітектурно-будівельної інспекції на будівництво ЖК "Патріотика на озерах" на повторний розгляд.

"Вирішення питання на сьогоднішній день знаходиться в судовій площині. Однак, вважаємо що без досягнення компромісу з ряду спірних питань з Київською міською радою "Аркаду" може очікувати доля "Укрбуду", – вважає Хапко з TOTUM.

"Сталінки" дорожчі за новобудови: чому зростають ціни на вторинне житло

В ході зустрічі всіх сторін конфлікту в КМДА стало відомо, що проєкт "Патріотики на озерах" зазнав деяких змін. Зокрема, збільшено площу зелених зон та зменшено щільність житлової забудови. Забудовник вже передав місту схему скоригованого генерального плану проєкту цього ЖК.

"Враховуючи, під якою пильною увагою знаходиться реалізація проєкту і з боку інвестора, і з боку міської влади Києва, швидше за все буде знайдений компроміс у вигляді корекції проєкту в сторону зменшення щільності і він все ж буде реалізований", – вважає Лівіцька.

Цивілізований вихід з ситуації

"Аркада" не готова назвати суму коштів, необхідну для добудови житлових комплексів.

ЕП запитала у Національного банку, як "Аркада" легально і цивілізовано може вийти з ситуації. В Нацбанку вважають, що "Аркада" могла б передати кошти інвесторів іншому банку в управління.

"Фонд фінансування будівництва може передаватися в управління іншій фінансовій установі. До нового управителя переходять усі права та обов’язки щодо довірителів цього ФФБ та відповідного забудовника", – зазначається у відповіді НБУ на запит ЕП.

Цей маневр збереже кошти приватних інвесторів, оскільки вони в повному обсязі спрямовуються на будівництво квартир.

"У разі ліквідації управителя ФФБ кошти на його рахунку не включаються до ліквідаційної маси управителя ФФБ і спрямовуються виключно на задоволення вимог довірителів до управителя ФФБ згідно з Правилами ФФБ", – повідомили в НБУ.

За словами Лівіцької з Астерс, "Аркада" може не передавати кошти іншому банку, а створити новий ФФБ і через нього залучати кошти на добудову.

"Але при цьому необхідно відзвітувати за раніше залучені кошти інвесторів і перевірити, чи вистачить "новозалучених" коштів для фінансування проєкту. Можливо, будуть залучені інші джерела фінансування", –  вважає юрист.

Втім, у забудовника можуть виникнути проблеми із залученням нових інвесторів через репутаційні втрати. Співрозмовники ЕП вважають, що "Аркада" порушила свої зобов'язання щодо введення в експлуатацію будинків і взяла велику винагороду за невиконану роботу.

Ошукані інвестори могли б масово звертатися з заявами до правоохоронних органів, але побоюються, що питання добудови житла затягнеться на роки.

Замість тиску на акціонерів інвестори просять у НБУ дозволити комерційному банку порушувати законодавство, а у КМДА – допустити сумнівне за законністю будівництво "Патріотики на озерах".[BANNER5]

Все в руках президента

Національний банк заявляє, що відкритий до діалогу, але не бачить такої відкритості від мажоритарного акціонера "Аркади".

"Неодноразово пан Паливода запрошувався на засідання правління Національного банку, обговорити, що робити далі. На жаль, акціонер не вважає за потрібне змінювати бізнес-модель банку, яку Національний банк визнав нежиттєздатною", – кажуть представники НБУ.

Також регулятор зазначає, що Паливода може внести власні гроші в капітал банку і вирішити питання.

"Якщо у банку проблема, нехай звертається до свого акціонера за додатковим капіталом. У банку три виходи – докапіталізація, відхід у Фонд гарантування або згортання діяльності", – вважають в НБУ.

Національний бакн не збирається відкочувати назад постанову, "спрямовану на захист вкладників та кредиторів" і запропонував банку "Аркада" легальним законодавчим шляхом перереєструватися з банку у фінансову компанію.

"Це б дозволило піти з-під регулювання Національного банку, яке дійсно є дуже жорстким, оскільки воно спрямоване на захист інтересів вкладників і кредиторів", – пояснює представник НБУ Дегтярьова.

Справа може отримати новий поворот з 1 липня 2020 року, коли повноваження з нагляду за діяльністю банків–управителів ФФБ перейдуть від Національного банку до Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку.​

У київській мерії також вважають, що банк "Аркада" повинен проявити відповідальність перед інвесторами і запропонувати шлях завершення будівництва комплексів.

"Місто в межах своїх повноважень готове виступити координатором і всіляко сприяти тому, щоб врегулювати питання навколо недобудов", – повідомила пресслужба КМДА.






УКР | РУС
Головна | Новини | Публікації | Колонки
©2006-2015 "Економічна правда"